一、「凶宅」的認定標準
（一）內政部認定標準：
1. 過去，依據內政部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一不動產標的現況說明書項次11內容、108年10月31日台內地字第1080265601號令修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」應記載事項第2點，及內政部97年7 月24日內授中辦地字第0970048190號函對於92年6月公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容之解釋，是否曾發生兇宅或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶宅或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」
可知凶宅認定標準為：
(1)時間：在賣方產權持有期間
(2)空間：在建築物專有部分（包括主建物及附屬建物）
(3)事件：發生兇殺、自殺非自然死亡事實，排除意外死亡
2. 後來，依據內政部101年10月29日內授中辦地字第1016651845號及112年6月19日台內地字第11202638164號函公告之『成屋買賣契約書範本』附件『建物現況確認書』項次7內容，可知內政部應有意修正過去將凶宅的認定標準，使其範圍不在限於賣方產權持有期間發生、將非自然死亡的範圍擴及一氧化碳中毒。
（二） 法院認定標準：
上述所提內政部的認定標準非具有強制力之法律規定，故雖可供法院為參考，但並無強制拘束法院的效果。
究竟如何判斷凶宅？按現行實務，法院仍會先看買賣雙方間就「凶宅」瑕疵構成要件有無特別約定，如無，法院一般會參考上述內政部的認定標準，但這邊提醒讀者，法院不一定會完全依照上述內政部的認定標準來作認定，且即便是相同的法院，各法官間所採的認定標準也可能不一樣。
下面整理常見的爭議，並提供相關法院判斷標準，供大家參考
1.是否限於事故「發生在產權持有期間」？
肯定說認為：內政部之解釋，已臚列數種較易引發嫌惡不安心理之狀況，並限定事故發生期間應為「賣方產權持有期間」，資以定義何謂「凶宅」，顯已平衡買方之心理需求及賣方合理之告知義務，用以避免出賣人即使於不知情且查證不易之情形下，仍應就其取得房屋前數年甚至數十、數百年前所有曾發生過之非自然死亡事故，均負告知及瑕疵擔保義務，應堪作為社會上一般交易觀念中是否具有「凶宅」瑕疵之判斷標準。（臺灣高等法院108年度上字第1334號民事判決、臺灣高等法院103年度上字第85號民事判決）
否定說認為：賣方取得產權以前發生非自然身故而致其交易價值減損具有物之瑕疵時，應負之物之瑕疵擔保責任、非自然身故事件已足使系爭房地成為一般社會大眾所認定之凶宅，具備價值上之瑕疵，此一瑕疵並不因為系爭房地移轉而有所補正，賣方仍應負物之瑕疵擔保責任。（臺灣高等法院臺中分院民事判決102年度上字第233號、臺灣高等法院臺中分院民事判決106年度上字第19號）
2. 是否限於「發生在專有部分」？
肯定說認為：足以影響市場交易價值之「凶宅」，係指在「建物專有部分」發生兇殺、自殺之情形，並不及於建物共用部分及建物所坐落之土地。（最高法院107年度台上字第718號民事裁定、臺灣高等法院106年度上字第282號民事判決、臺灣高等法院109年度重上更一字第170號判決）
否定說認為：判斷房屋是否為「凶宅」時，並不以「發生兇殺或自殺致死」之「人」應陳屍屋內為必備要件，應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素、依內政部97年7月24日內授中辦地字0970048190號函釋，凶宅是指於建築物之專用部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺非自然死亡及在專有部分有求死行為而發生死亡結果，如從該專有部分跳樓（臺灣高等法院民事判決111年度重上字第173號）
3. 是否限於「凶殺、自殺」而致死事實？
法院在該要件的判斷上，採較一致的標準，如雙方無特別約定，則只有凶殺、自殺致死的事故才會構成凶宅，其他如病死或自然死亡經數日才被發現、吸毒後死亡不算、意外墜樓後死亡的情況都不構成兇宅（臺灣高等法院108年度上字第1073號民事判決、臺灣高等法院98年度重上字第579號民事判決、臺灣高等法院臺中分院102年度重上字第177號民事判決、臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第44號民事判決參照）。
|
地點 |
系爭房地是否為兇宅? |
參考法院判決 |
|
預售屋興建時，非專有部分發生工安意外 |
X |
臺灣高等法院110年度消上更一字第5號、108年度重上字第576號民事判決 |
|
在建物共用部分及建物所坐落之土地發生兇殺、自殺 |
X |
臺灣高等法院109年度重上更一字第170號民事判決 |
|
於系爭房地的騎樓自殺 |
X |
臺灣高等法院臺中分院109年度上易字第256號民事判決 |
|
曾發生非自然死亡而原地重建後之房地 |
X |
臺灣高等法院106年度上字第282號民事判決 |
|
病死、自然死於屋內、多日後才被發現 |
X |
臺灣桃園地方法院民事判決102年度訴字第542號 |
|
加蓋於房屋屋頂的鐵皮屋曾經發生火災意外死亡事故，之後將加蓋鐵皮屋拆除後的房屋 |
V |
臺灣高等法院99年度上字第516號判決 |
|
吸毒過量猝死 |
Ｘ |
臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第360號 |
二、因為賣方、仲介未誠實告知，導致買方買到兇宅，買方如何主張權利?
依據個案具體事實不同，若買方能舉證證明系爭房屋為凶宅，則可提出主張包括以系爭房屋為凶宅具有重大瑕疵為由，請求解除契約，並請求因此而產生的相關損害如仲介費、地政服務費用等支出；或不解除契約，僅請求減少價金。另外，如果是賣方故意不告知買方有關標的物兇宅瑕疵的情況，則買方以民法第373、354、359條解除契約、減少價金權利行使，無民法第356條所規定6個月除斥期間之限制。
三、結論
總結來說，我國司法實務上對於凶宅的認定無統一標準，因此，如果各位讀者在購屋時，會特別在意某些特定事件，則最保障自己權益的作法就是在買賣契約中就「凶宅」瑕疵構成要件為特別約定，不能僅使用內政部範本，且須注意不要將事故範圍僅限縮於「兇殺或自殺致死、 一氧化碳中毒或其他非自然死亡」、「發生在賣方產權持有期間」，例如可於買賣契約中約定賣方保證標的物內未發生過任何死亡事件、賣方保證標的物及其所在大樓未發生過包括自殺在內之非自然死亡事件。相對地，賣方於訂立買賣契約時，應注意契約內容中約定的告知範圍為何，倘故意違反契約告知義務，除了面臨買方請求解約賣賣契約、減少價金、損害賠償等風險外，亦有可能構成刑事詐欺取財罪名之可能
另外一併提醒，就意外事故所導致死亡事件（例如因浴室地板濕滑不慎跌倒、上下樓梯不慎而跌落或於住宅內疏未注意而誤食引發過敏、中毒或休克等飲食導致死亡），我國多數法院見解是採非屬兇宅之認定結果。
